Toimitilojen hankkiminen yrityksen omistukseen vuokraamisen sijasta on vahvasti nousussa.

Toimitilojen, varsinkin hallitilojen hankintaan liittyy kuitenkin useita huomioon otettavia asioita. Listasimme tähän olennaisimmat asiat mihin kiinnittää huomiota yritykselle uusia toimitiloja kartoittaessa.

 

  1. Halliosake uudesta vai vanhasta hallista – ylläpidon määrä ja elinkaarikustannukset

Kokenut Uusimaalainen hallisijoittaja totesi asiakashaastattelussamme että ”vanhemmassa hallissa joutuu tekemään monenlaista huoltoa. Uudessa hallissa kunto pysyy hyvänä pitkään.” Tämä kertoo paljon vanhasta hallista ostetun tilan ja uuden halliosakkeen ostamisen erosta. Hankintahinta paperilla voi olla vanhemman tilan hyväksi, mutta uuden halliosakkeen ylläpito sekä työn että kustannusten osalta on aivan erilainen.

 

  1. Halliosake uudesta vai vanhasta hallista – hankinnan kustannus

Vanhasta hallista halliosakkeen ostaminen voi tuntua houkuttelevalta ostohinnan kannalta. Tarkemmin laskien ero uuden ja vanhan halliosakkeen välillä ei välttämättä olekaan merkittävä, koska jos uuden hallin yhtiölainan määrä ja muut verotukseen liittyvät asiat on tehty oikein, velallisen ostohinnan määrä on kohtuullinen ja ostaja saa merkittävän verohyödyn yhtiölainasta maksetusta rahoitusvastikkeesta. Näitä ei vanhoissa halliosakkeissa pysty käyttämään hyväksi koska yhtiölaina on jo maksettu pois. Ja vaikka uuden halliosakkeen velaton ostohinta luonnollisesti nousisikin jonkin verran isommaksi kuin vanhasta hallista ostetun, ylläpitokustannus on monesti hankintakustannusta tärkeämpi valintakriteeri, siitä seuraavassa kohdassa enemmän.

 

  1. Halliosake uudesta vai vanhasta hallista – Ylläpitokustannukset

Yksi tärkeimmistä toimitilan valintaan liittyvistä asioista on aina ylläpitokustannukset. Ne kun kumuloituvat ajan kanssa. Ei liene mitään järkeä vuokrakuluja välttääkseen ostaa itselleen vanhaa halliosaketta tai osuutta hallista, jonka energialaskut ovat melkein yhtä korkeita kuin vuokra olisi uudessa hallissa.

Yhtiövastikkeeseen ja kuluihin tärkein vaikuttava asia  on rakentaessa tehdyt ratkaisut. Eniten näihin vaikuttavat hallin valaistusratkaisut, energiatehokas lämmitysmuoto sekä onko halli omalla tontilla. Uusissa energiatehokkaissa halleissa on maalämpö ja LED-valaistus. Monissa vanhoissa halleissa nämä asiat eivät ole kunnossa, jolloin yhtiövastike on selvästi korkeampi, samoin käyttökustannukset.

Halliosakkeen ostanut Arto Majuri totesi, että syitä päätökseen ostaa halliosake TT Estate Oy:ltä oli useita, yhtenä niistä että ”Vakuutuimme siitä mitä näimme hallin rakennuksella ja mitä tiesimme valituista energiaratkaisuista.”

Arto kertoi että päätöstä tehdessä iso juttu oli yrityksen panostukset energiatehokkaisiin ratkaisuihin, esimerkiksi se, että hallin lämmitystapa oli maalämpö. Maalämpö lämmitysratkaisuna kun pitää hallin jälleenmyyntiarvon ylhäällä. Maalämpö tuo myös suoraa säästöä kuukausittaisissa kustannuksissa verrattuna halliin, jossa on suorasähkö lattialämmityksellä tai vanhanaikaisella puhallinratkaisulla.

 

  1. Parkkitilat – pihan tilavuus ja osakkeeseen kuuluvien parkkipaikkojen määrä

Yksi merkittävin halliosakkeen käytettävyyteen ja käyttökelpoisuuteen vaikuttava asia on se, miten täyteen hallin piha-alue on rakennettu. Monet hallirakentajat ovat optimoineet tilankäyttöä niin, että tontille saadaan mahdollisimman paljon myytävää hallitilaa. Ensimmäistä halliosaketta ostaessa tähän ei aina ymmärretä laittaa riittävän suurta painoarvoa. Asiakkaat joiden yrityksillä on kokemusta oman tai vuokratun hallitilan käytöstä kuitenkin kysyvät tätä asiaa ensimmäisten asioiden joukossa, niin merkittävä asia se on jokapäiväisen käytön osalta.

 

  1. Rakennusratkaisut ja tilojen sopivuus omaan käyttöön

Ylläpitokustannukset ovat tärkeä asia. Mutta myös se on tärkeää, että saa rahoilleen vastinetta sillä tavalla, että tilat ovat juuri omaan käyttöön sopivat. Uudet, korkeat ja muunneltavat tilat mahdollistavat toimistoparven rakentamisen. Ja usein erityisesti ennen hallin valmistumista varanneet ostajat pystyvät muutenkin tarvittaessa vielä vaikuttamaan rakennusratkaisuihin.

Vanhassa hallitilassa ei yleensä ole vastaavalla tavalla muuntelemisen mahdollisuutta, vaan toiminta on sopeutettava tilojen tarjoamiin mahdollisuuksiin. Tai jos muutostöitä lähdetään tekemään, riski niiden hinnan kohoamisesta ennakoitua isommaksi on iso.

 

  1. Jälleenmyyntihinta sekä myynnin ja vuokrauksen helppous

Jos halliosakkeen käytön jälkeen haluaa kotiuttaa pääomia, halliosakkeiden myyminen tai vuokralle saaminen on helppoa, koska niistä ovat kiinnostuneet monenlaiset ostajat. Vuokrallaolon lisäksi monet yritykset ovat kiinnostuneita ostamaan halliosakkeen omaksi. Myös yksityiset ihmiset ostavat ja vuokraavat kiihtyvällä tahdilla tiloja harraste- ja säilytystiloiksi.

Koska ostajat ja vuokraajat kuitenkin tekevät vertailua minkä kohteen haluavat ostaa, kaikki edelliset kohdat vaikuttavat siihen, miten helppoa halliosakkeen myynti on esimerkiksi isompaan (tai pienempään) tilaan siirtyessä. Tai vastaavasti jos esimerkiksi laittaa tilan vuokralle toiselle yritykselle tai yksityisille ihmisille. Kun esimerkiksi käyttökulut ovat pienet modernien valaistus- ja energiaratkaisuiden ansiosta, on selvää että tiloille on helpompi löytää ostaja tai vuokraaja.

 

Voit lukea tarkempaa tietoa halliosakkeiden vertailusta kertovasta kirjoituksestamme.

Halutessasi voit myös tarkastella laajempaa vertailutaulukkoa eri toimijoiden myymistä hallitiloista. Voit tilata sen alla olevalla lomakkeella, jolla sähköpostiisi lähetetään tarkempi selvitys.